过去这一年榆林房地产市场到底发生了什么

实在没想到，近日，每日经济新闻(博客,微博)旗下粉巷财经(ID：nbdfxcj)一篇写“2020年银川房价涨幅全国第一”的文章，竟会让不少陕西榆林的网友“意难平”。

毕竟在他们的印象中，过去一年榆林房价的涨幅才着实惊人，如西沙、开发区等区域的大多数新房价格就是在去年一举跨过了万元门槛，周边区县跟着普涨，有的项目一房难求，甚至要求全款优先。

正如几年前的西安一样，热度空前。

各种声音众说纷纭：高地价、城棚改、供不应求、开发商炒作……榆林主要领导甚至主持专题会议，强调坚决打击捂盘惜售、虚抬房价、投机炒房等不法行为。

过去这一年，榆林房地产市场到底发生了什么?这个GDP超过兰州、银川、西宁等西部省会，经济冠绝“呼包鄂榆城市群”的城市，楼市为何如此“疯狂”?未来榆林的房价又将何去何从?

粉巷财经赶赴榆林，期望找到答案。

现象：房价涨幅明显，部分区县均价过万

3月15日，榆林遭遇了十年不遇的沙尘天气，灰黄的沙尘遮天蔽日，榆林全市中小学、幼儿园紧急放假，路上行人匆匆。

但这仍不能打消一些榆林人的购房意愿，建榆路上，天地源(600665,股吧)·丹轩坊项目仍有人来看房、签协议，几位中年人用浓重的陕北口音与置业顾问讨论，是参与“老带新”返利划算还是找关系打折划算。

即使这里的房子几乎已经在去年销售一空，只剩十几套178㎡的大户型等着清盘。

再往北，文昌·泰安里、领航·君宸等项目也都是类似状态，只剩一些低层的大户型做最后的扫尾。

因为这些项目都在建榆路附近，又在去年几乎同期开盘，且全部销售火爆，被一些地产从业者合称为“建榆七子”。

建榆路上一家中介人员至今都记得去年的疯狂，“这些项目，如果不是托关系或者全款优先，开盘很难买到心仪的房子。”

但几乎也是在榆林楼市接近癫狂的同时，去年9月29日下午，榆林突然召开房地产市场调控专题会议，榆林主要领导直言不讳，一段时间以来，榆林房地产市场升温过快，房价上扬幅度较大，超出了社会心理预期，群众反响强烈……

打开APP 阅读最新报道

榆林西沙某在售楼盘案场〡每经记者 任钢 摄

的确反响强烈。

一位自称毕业后回榆林工作的经济学专业大学生在地方领导留言板上写道，“(榆林)棚改导致房价过高，上一波民间的次贷危机还没有消化，新一波高额的房价又在冲走我们农民家庭的积蓄。”

这位大学生发问，榆林经济下一步何去何从?言辞恳切。

事实上，关于榆林房价过高的讨论从四五年前就开始了，那也是西安房价开始飙涨的时间。

榆林当地的百姓问政网上，关于榆林房价过高的吐槽最早可追溯到2017年。当年7月一位读者留言，“从去年开始，榆林的房价一路攀升，新开盘的楼盘价格高昂，刚卖完就在网上、房产中介处高价转让，说明炒房现象严重。房子是用来住的，不是炒的，希望市里出台政策抑制房价虚高，打击炒房行为，让需要的人能买得起房。”

当时回复这个留言的是榆林市物价局，核心意思是，“商品房价格实行市场调节价。”

这些年，西安房价涨，榆林也跟着涨，但因为不在国家70城监控范围内，或许除了榆林本地人，很少有人注意到榆林房价的变化。

这一切，在2020年有了转折，榆林一些县区新房均价过万，直接刺激了部分榆林刚需一族的神经。

榆林市统计局数据显示，2019年，榆林市商品房销售面积186.64万平方米，同比增长75.1%，商品房销售额124.07亿元，同比增长99.4%;2020年，榆林市商品房销售面积245.83万平方米，同比增长31.7%，商品房销售额180.06亿元，同比增长45.1%。

以此计算，2019年榆林商品房均价为6647.56元/平方米，2020年则涨到了7324.57元/平方米，涨幅超过10%。

而具体到住宅价格，安居客数据显示，榆林市新房均价从2020年5月开始快速上涨，之后长期维持在8000以上。而具体到榆阳区，去年6月均价直接破万，从8573元/㎡上涨到10362元/㎡。

个别项目的均价甚至超过1.6万。

一位榆林购房者告诉粉巷财经，“榆林房价直线上涨，老百姓(603883,股吧)压力很大。”

原因：土地、人口与“炒房”

为什么榆林房价近些年突飙猛进，以至于让很多购房者不得不在地方网络问政平台呼吁政府介入。

有当地房地产从业者认为，是土地供应紧张，新房项目推货不足，打破了供需平衡。

先看土地，根据中指研究院土地云的监控数据，2016年榆林宅地供应36宗，成交23宗，2017年17(成交)/37(供应)，2018年54/70，2019年25/45，2020年46/62。

也就是说，大趋势是供地逐渐增加，但个别年份偏紧。

从需求端来看，榆林经过了2016-2019年大规模的棚户区改造，由此带来的购房需求空前。

其次，榆林中心城区人口的增加，扩大了热点区域的需求规模。此前榆林提出目标，到2021年中心城区人口争取达到100万人，但2015年榆林中心城区才只有65万人。

6年时间增加35万人，相当于每年增加近6万人。

粉巷财经查了一下榆林全市常住人口数量，也才340多万人，每年只增加不到1万人。

也就是说，在总体人口规模增长有限的前提下，要实现中心城区人口跨越式增长，必然需要大量周边郊县人口进入榆林中心城区。

图片来源〡每经记者 任钢 摄

榆林高新区阳光城(000671,股吧)·璞悦一位佳县籍置业顾问称，榆林市区人口不多，但主要是周边县城购买力强大，前几年北六县购买潮过后，近两年南六县如佳县、绥德等也展现出强大购买力。“我们好多同学，哪一个在榆林没房子。在佳县上班，在榆林买房，一来是为了以后娃娃教育，再者就是周末能来榆林住。”

因此，中心城区也是榆林过去几年房地产市场最火热的区域。

当然，一些榆林市区的富裕阶层也是强大购买力，即使他们早年已经在西安投资置业，但因为工作或家庭原因，仍愿意在榆林继续“买买买”。

“榆林人不只说西安有房，榆林也必须有房，我们这买叠拼、洋房的太多了，哪一个西安没房。前几天买叠拼的，曲江就有三套房，榆林就是他的根据地嘛，大部分时间还在这。”上述置业顾问表示。

最后一点，也是被榆林当地购房者抱怨最多的，即部分开发商捂盘惜售，中介加价炒房。

一位当地购房者表示，他去年看中了西沙一新建楼盘的大户型产品，但选房时他看中的楼层全部售罄，只剩顶楼或一层，无奈只能放弃。

但不久后，他就在中介那里看到了有心仪户型及楼层的房子，中介加价2-6万转让房源，并保证能更名。

有置业顾问称，“去年找关系最厉害的就是本地开发商的项目，而且好多找一般关系的还被刷下来了，比如案场经理的关系都被刷了，都得找(公司)大领导。”

而这种现象不仅影响了市场公平，更扰乱了市场秩序，一些中介囤房之后加价出售，实际上是变相炒房，让市场更加不理性。

去年榆林房地产市场调控专题会议也提出，要坚决打击捂盘惜售、虚抬房价、投机炒房等不法行为。

未来：留住人才，让榆林买房不用再找关系

3月9日，仍有网友在百姓问政平台上发问，“榆林房价什么时候能稳定?”

榆林市住建局回复：

“针对我市商品房价格上涨问题，市政府专门印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，并对各相关部门在房地产调控工作中所承担的职责进一步明确。

下一步，我局将按照《意见》精神，结合自身所承担的职责，借助现代信息化手段提高市场监管能力，确保我市房地产市场平稳健康发展。”

此外，粉巷财经注意到，榆林市住建局正在招标采购的新建商品房预售管理系统。

如果最终能像西安一样，实行商品房意向登记，确认每名购房者的信息和资格，对于意向登记超过房源数的项目，采取公开透明的摇号方式，有助于打击可能存在的炒房现象。

榆林市住建局房地产市场管理科一位工作人员表示，预售系统正在招标，可能一个月左右会上线，上线后会对市场起到规范作用。

当然，除了预售系统，稳定榆林楼市，还应多措并举，这方面西安很多经验值得借鉴。

当年西安开发商流行“全款优先”的时候，也有不少刚需族上网投诉，金辉世界城选房突然终止成为拐点，随后西安开始实行摇号政策。

后来越来越多的规范措施开始实行，包括对摇号的公证程序，公开透明进行意向登记，严格开发商取得预售证的条件等，市场乱象逐渐得到纠正，才给了愿意来西安落户安家的人信心。

榆林建榆路上一处房地产广告〡每经记者 任钢 摄

近些年榆林也在通过各项激励政策吸引人才。文章开头提到的大学生，正是在外求学后回到家乡的典型人才，他们才是榆林未来发展的希望。

但如果因为楼市乱象让这些人才重新用脚投票，不就有些得不偿失了吗?

打击榆林楼市乱象迫在眉睫，更关系城市未来。榆林市去年召开的房地产市场调控专题会议及时且必要，目前看已经见效。

上述中介称，现在中介基本都不太敢加价炒房了，一是政府管控趋严，大力整治，其次，大开发商的项目更名比较困难。

粉巷财经注意到，一些地产项目会在案场明确表示坚持“不更名”“不换房”“不退房”的原则，不予办理非直系亲属的更名手续。

但也有项目置业顾问表示，“咱们这边不用找关系，但如果你有特别硬的关系，你开个口比不开口强。”

所以，既然还有空子，那就要继续加强对违规行为的处罚力度，让开发商、中介不能违规，不敢违规。同时，政府还要拿出更多手段调控榆林楼市，如金融、土地、财税等手段精准调控，保证供需平衡。

唯有此，榆林的房价才能稳，“房住不炒”才能落到实处。

对于是否还有更多维护榆林房地产市场稳定举措的问题，粉巷财经曾前往榆林市住建局采访，该局房地产市场管理科工作人员表示，希望能在预售系统上线后再做回复。

315刚刚过去不久，相信榆林购房者和我们每个人都一样，期望一个公平公开健康的房地产市场。