北京限竞房进入开盘交付双高峰阶段市场关注度明显上升

北京限竞房进入开盘、交付双高峰阶段，市场关注度明显上升。

北京限竞房2017年入市之初至今已走过5个年头。据4月21日中原地产发布的数据显示，北京限竞房合计110个项目，截至目前，已入市项目有103个，约95459套房源，已完成网签约63279套。其中，2021年一季度，限竞房成交量约7200套，远超近年同期成交数量。

4月25日，时代周报记者实地走访发现，在限竞房集中入市的环境下，市场减配、延迟交付等维权问题大面积爆发，同时开发商在高低配规划上做的“小文章”，也引起业主之间对公共环境的权益之争。

01

高层+别墅，是谁动了我的权益

4月18日，北京卫视《向前一步》报道了北京某小区因高低配引发的问题，在12345投诉多达3000多次，高层业主不满别墅区业主“侵占”公共绿地，别墅区业主却表示自己为小院“买单了”，属于私有花园。同时，别墅区业主还称，高层业主遥望别墅区私有花园，属于侵犯隐私，更引起高层业主不满，场面几近失控。

图片来源：北京卫视《向前一步》视频截图

事实上，限竞房采取的限价原则，一定程度上压低了房价，但开发商的利润也因此被摊薄，部分开发商开始在社区规划上大做文章：在满足“70/90”政策要求的基础上，做“高低配”(高层+洋房或别墅)产品。

所谓“70/90”，是指开发商所持地块中，建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上，剩余的30%的土地，部分开发商会选择用高配产品来进行搭配建设，比如“高层+别墅”的社区模式。

时代周报记者走访发现，同上述社区一样的高低配项目不在少数。

位于北京市大兴区瀛海镇的万和斐丽项目，大片的绿地规划均布局在低密度产品附近，分别并不均衡，而高层项目出现在临街、边侧的尴尬位置。某高层业主告诉时代周报记者，高层项目交付装修品牌不明了，曾经在案场沙盘上看到的公共绿地面积也出现缩水。

北京市大兴区幸福路中海云筑项目，也因建筑面积缩水，实际交付与开发商承诺不符等问题被业主投诉。时代周报记者调查发现，在投诉维权中，高层产品业主的维权比例明显高于低密度产品业主的维权比率。

大兴区多名中介告诉记者，2017年左右入市的项目大多存在高低配的情况，高低配产品其实更多的是牺牲高层居住用户的公共利益，而满足了低密度产品用户的需求。而更多低密度产品的售出，则能够保证开发商更快速的回笼资金。

4月25日，合硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者表示，高低配社区的缺陷主要是在于社区公共资源匹配的不均衡，低密部分会分配到更多的公共资源，产品梯度拉大，业主群存在明显区分。

专家坦言，对于同区域来说，高低配的项目，肯定不如均质化社区。

为何企业会热衷在限竞房地块上面规划出高低配产品?

一家房企的营销负责人告诉时代周报记者，高低配在营销阶段其实具有特殊优势，极易打出营销组合拳。比如，一期先推洋房，保证现金流;二期推出联排别墅，通过其高端形象和高溢价能力，提升社区的整体溢价预期;三期借助联排别墅的溢价预期，实现洋房提价，保证整体收益率。最终间接提高销售动态收益和出货速率。

一名房地产项目的销售人员向时代周报记者介绍说，别墅类项目销售节奏更好把控，且利润更高。例如，中粮、天恒、旭辉联合开发的瑞悦府，目前所剩的叠拼别墅已经不多了，位置较好的边侧户型产品余量更少。

某业主告诉时代周报记者，高低配的项目，其实满足了不同用户的需求，刚需用户买高层，改善型住户买低密度产品，但是，无论是何种形式的产品，都需要让住户在居住品质上面得到保证，维权的真正原因不在于不公，而在于基本的权利没有得到保障。

02

延期交付、减配问题频发

时代周报记者在走访中发现，除了高低配问题之外，限竞房延期交付，减配也是维权问题高发区。

时代周报记者走访位于北京市朝阳区孙河区域发现，原定5月交房的泰禾北京院子二期，目前处于停工状态。据一位查看施工进度的业主告诉时代周报记者，“北京院子二期虽然地理位不错，但是因为开发商资金问题一直处于停工的状态，目前，没有收到项目交房的消息。”

当地房屋中介告诉时代周报记者，从泰禾北京院子二期目前的状态来看，短时间内收房比较困难。

“除了开发商自身的原因之外，影响之下，2020年间动工或在施工的多个项目也相继出现延期交付的问题。”多名房产中介告诉记者，多个原定于今年下半年交付的项目，都延期至了2021年底或者2022年初。

北京万科集团北京万沣房地产开发有限公司开发的翡翠云图，原预计交房时间为2021年7月5日，交付延期至2022年1月5日。

翡翠云图相关工作人员告诉时代周报记者，反复导致施工周期延长，但是项目会于7、8月份竣工，竣工后就会进行室内装修。对于项目延期是否会对业主做出补偿，该工作人员并未给出明确答复。

一位购买了海淀区限竞房山屿西山著业主，近日因延期交付问题正在维权。时代记者了解到，按照合同约定，项目应于今年5月31日项目交房，但近期业主被告知延期至10月30日交付。山屿西山著项目现场多名业主告诉时代周报记者，与山屿西山著同期开发的项目并未出现延期交付的情况，业主要求开发商公布目前项目的施工计划、施工进展等信息，开发商并未应允。

此外，还有部分开发商为了追求利益，开始对项目品质做减法。

北京市大兴区金地悦风华小区业主群正在进行维权，时代周报记者观察发现，该小区业主维权，从去年11月开始持续至今仍未平息，据小区业主反映，项目空调架破坏了防水层，导致建筑外立面起泡不平，屋内施工与承诺户型不符等多处质量问题。

位于北京市大兴区永华路颐璟万和项目也因交付标准货不对板遭到多名业主投诉。

北京限竞房，至今已走过五个年头，抑制房价的多面性已展现得淋漓尽致，产品也在逐步从粗矿走向精细化，部分项目简单地通过缩减成本、快速推盘、高低错配，显然不是长久之计。

2020年开始，北京市对多地块竞拍提出要求“保证这个社区居住产品相对均质”。

多位行业人士分析认为，此前，限竞房处于1.0时代，单纯的“限地价、竞房价”一定会有调整。自2021年实施集中供地以来，土地竞拍规则的多样化，也标志着北京市限竞房将进入2.0时代。